2019 Gayrimenkul Rehberi

Hatice ÇETİNKAYA
22 Haz 2019
5 dakikada okunur

Merhaba Değerli Dostlar;

yazmaya ara verdiğimin farkındayım bugün benden daha iyi bir analist olan eşim Şenol Çetinkaya'nın Güncel Emlak Piyasa Analiz yazısını paylaşmak istiyorum. Faydalanalabileceğiniz bir yazı olduğunu düşünüyorum. Sevgilerimle...

Genel Ekonomi ve Konut Piyasasına Etkileri

2008 yılında Amerika’da baş gösteren mortgage krizi, devamında kur savaşları bugün ticaret ve enerji savaşlarına evrilmiştir. Her ülke kendi çıkar ve hedefleri doğrultusunda gücü paralelinde pozisyon almaktadır. Bu konuda yazılı ve görsel basında bolca bilgi ve yoruma ulaşılabilmektedir.

Ülkemiz bu çıkar çatışmalarının göbeğinde, kurumları ile kendi pozisyonlarını bazen doğru bazen yanlış (planlı veya deneme/yanılma şeklinde) almaktadır. Dolayısıyla etki-tepkiler ekonomimizi ciddi bir şekilde etkilemektedir. Her gün yeni bir fırsat (=kriz) karşımıza çıkmaktadır.

Bugün itibariyle kur hareketleri, yüksek faiz, yüksek enflasyon yukarıda kısaca saydığım dalgaların etkisindedir. Bunu aşmanın tek yolu yüksek katma değerli üretim ve ihracat olmakla birlikte en kestirme yol ise bütçe açığımızın ana kalemi, enerji (petrol) ithalatını azaltmaktan geçer. Türkiye’nin Doğu Akdeniz’deki doğalgaz ve petrol arama faaliyetlerini ve bu faaliyetlerini ise S-400 bataryaları ilavesi ile güçlendirme ihtiyacı, bölgedeki enerji kapışmasının ciddiyetini göstermektedir.

İyi haber bu sene ABD’nin faiz indirmesini bununda kurları ve faizleri aşağıya çekmesini bekliyoruz. Ülke içinde tarımdan kaynaklı enflasyon düşüşünüde göreceğiz. Yakından takip edilmesi gereken gündem maddeleri: Doğu Akdeniz petrol/doğalgaz çıkar çatışmaları, Suriye sınırımız, S-400’e bağlı yaptırımlar (CAATSA / F35 Programında dışlanma), Dış ticaret açığı, İstanbul Belediyesi seçimleri .

Gelelim bizim konumuza; bizim konut piyasamıza… Durun, karalar bağlamaya gerek yok. Herkesin kendini güncellemesi ve mevcut duruma uyum sağlaması yeterlidir. DİKKAT:

Konut piyasasında fiyatlar ölmedi!

Kimse bu fiyatları aşağıya çekmedi!

Konut satılmıyor değil!

Müşteri yok değil!

Çok hızlı, iyi profillere kiralama da yapılıyor!

Konut Satışı: Elbette size pembe tablolar çizmeyeceğim. Küçük bir modelleme yapalım:

1.000.000 TL piyasa değeri olan bir konutu ele alalım. Bugüne kadar emsaller bu fiyattan satılıyordu. Üstelik buraya 2 sene önce hatırı sayılır bir masraf yaptınız. Bölge uzmanı emlakçı size burayı 900.000 TL’den satmanız gerektiğini söylüyor. Bu emlakçıların hepsi böyle, fiyatı öldürüyorlar hemencecik diyorsunuz, en iyisi kendinizin satması!!! Ve ilan giriyorsunuz; 1.100.000 TL… İyi bir pazarlık olur, 1.050.000 TL’ye satarsınız ve iki yıl önce yaptığınız masrafıda kurtarırsınız. Bu arada ilanınıza “emlakçı aramasın” yazdınız ya da her emlakçıya dairenizi açtınız. (Yeterince gerçekçi oldu umarım.) Bakalım neler oluyor:

FİYATLAMA

Fiyat ile başlayalım. Hedefiniz aslında 1.000.000 TL. Peki alıcıda dairenizi çok beğendi. Alıcı neyden vazgeçecek? Bankada vadeli mevduatta tuttuğu 1.000.000 TL’nin yıllık 200.000 TL net faizinden vazgeçecek!!! Siz bu insanın dairenizi 1.100.000 TL olan ilanınızdan aramasını beklemeyin lütfen. Emlakçıyı arayacak ve piyasa gerçeklerini uygun fiyatta satılık daire var mı diye soracak. Hedefi 800.000 TL’ye sizinkinin emsali olan bir daire bulmak. Piyasayı alıcı ve satıcı kilitledi. Emlakçı günah keçisi oldu. Kim kazandı? Kimse!!!

Makul olan ise yıllık 200.000 TL faiz getirisinin alıcı ve satıcı arasında bölüşülmesi ve 900.000 TL’ye satılacak daireye maksimum 950.000 TL ilan girilmesiydi. Satıcı 900.000 TL net parasını alsın, mevduat hesabı açsın yıllık 180.000 TL net faiz geliri elde etsin, alıcı mevduat faizinden vazgeçmenin karşılığı 100.000 TL iskonto kazansın. Emlakçı; alıcı ve satıcıdan komisyon geliri elde etsin. Kim kazandı? Herkes kazandı.

Not: Yanlış (yüksek) fiyat ile pazarlamaya başlanılan durumlarda, dairenin değerinden daha düşük fiyata satıldığına çokça şahit olmuşumdur.

PAZARLAMA

Peki bölge uzmanı bir emlakçı ile mi çalışmak, yoksa bütün emlakçıları mı çalıştırmak ya da siz mi satmalısınız?

A) Sizden başlayalım; sizin satmanız için iyi bir gerekçeniz var, emlakçıya komisyon ödememek. Bunu yapabilirsiniz. Peki dezavantajlarınız? Tanımadığınız insanlar sizi olur olmaz zamanlarda arayacak. Duymak istemediğiniz cümleler kuracak. Dairenizde turistik bir gezi yapacak. Pazarlık aşamasında gözlerinizin içine baka baka ihtiyacınızın şiddetini ölçüp 800.000 TL teklifte bulunacak. Gezdikten sonra sizi aramayacak. İkna etmeye kalkıştığınızda veya dairenizi övdüğünüzde bundan hoşlanmayacak. Size niye 800.000 TL’ye satmanız gerektiği konusunda akıl verecek. Unutmayın bir insanın yüzüne hayır demek ve rakamı yukarı çekmesini istemek rahatsız edici olabilir.

B) Bütün emlakçıları çalıştırmak: En önemlisi fiyat kontrolü sağlayamazsınız. Unutmayın emlakçılar arasında da bir rekabet var. Bir emlakçı dediğinizi harfiyen yapacaktır. İstediğiniz fiyatın altına müşteri getirmeyecektir. Diğeri ise 20.000 TL hedef fiyatın altında bir fiyat verecek. Bir başka emlakçı ise yeterli tecrübeye sahip olmadığı için potansiyel alıcınızı kaçıracak. Daire boş ise, herkeste anahtar var ise, bir tanesi belki uygunsuz kullanacak, bir diğeri lavaboyu kullanacak, bir başkası ise başka bir daireyi satmak için kötüleyecek. Daireden bir eşya veya makina kaybolacak. Kimden hesap soracaksınız?…

C) Tek bir emlakçıyı yetkilendirmek: Yetkin bir emlakçı, yetki belgesi ile çalışır. Sizden süre ister. Size satış süresine bağlı fiyatlama yapar. Alıcılara sorular sorarak alım potansiyelini anlar. Daireyi göstermeden önce ihtiyacını doğru belirler. Pazarlık aşamasını iyi yönetir. Size dairenizin hızlı satılması için önerilerde bulunur. Tapu işlemlerini yönetir. Size zaman kazandırır. Tecrübelerimden yola çıkarak doğru fiyatlanmış bir mülkün acil satış fiyatından 1 ay içinde, adil satış fiyatından ise maksimum 3 ay içinde satılacağını söyleyebilirim. Bu olmuyorsa bilin ki fiyatlama yanlıştır ve ekonomi ile ilgili değildir.

Tek emlakçı şirketinizin genel müdürü gibidir, hesap sorabilirsiniz, bilgi alabilirsiniz, hatta yazılı raporlama isteyebilirsiniz.

DAİREYE YAPILAN TADİLAT

Unutmayın bir daireye yapılan tadilat, sahibinin zevkini, yaşam biçimini, ihtiyaçlarını yansıtır. Alıcının buna ekstra para ödemesini beklemeyin. Ancak bazı işlemler güncelse alıcıya zaman kazandıracağı için dairenin fiyatında ciddi fark yaratmamasına rağmen satışı kolaylaştırır: Dairenin balkonuna yapılan cam balkon uygulaması, vestiyer, bazı alanlarda ilave dolaplar, boya gibi herkesin ihtiyacı olan tadilatlar gibi. Bunun dışında abartılı klasik tarzda işlemler, bir duvarın komple ayna ile kaplatılması, çok gösterişli duvar kağıtları dairenizin değerini arttırmaz.

MÜLK SAHİBİNİN YAPMASI GEREKENLER

Satıcıya düşen çok önemli görevler vardır. Eğer satılacak mülkte kendi veya kiracısı oturuyor ise bu dairenin belirli zamanlarda gösterilebilmesi için uygun zamanların sağlanması, dairenin fotoğraflanabilmesi için gerekli düzen, temizlik, boya, ışık şartlarının oluşturulması, daireye gelen potansiyel alıcıya dairenin övülmemesi, sorular olursa bilgilerin doğru, kısa ve öz olarak verilmesi, asla alıcı ile yüz yüze pazarlığın bir parçası olmamak, başka emlakçılardan gelen her talebi ve fiyat bilgisi gibi sorulan sorular için dahi yetkili emlakçıya yönlendirmek.

Arkasında durduğunuz emlakçı sizin için gönülden çalışır unutmayın.

Modellemem umarım size fayda sağlamıştır. Dediğim gibi, piyasada alıcıda/kiracıda var. Sadece kendinizi bu piyasaya göre güncellemeniz gerekmektedir. Nish Adalar Sitesi, piyasada iyi talep yaratan bir projedir. Ve fiyatlar son bir yılda yeni bir denge arayışındadır. Aşağıdaki tabloda hem satılık, hemde kiralık tarafta fiyat gerçekleşmeleri ile ilgili bir tablo

hazırladım. Fiyatlar konum ve manzaraya göre değişmekte olup 2018-2019 yılllarına aittir.

KISA KISA:

PİYASADA ALICI/KİRACI VAR
KELEPİR DAİRE YOKTUR, SATILAN DAİRE VARDIR
TÜM SATICILAR VE ALICILAR AKILLIDR
BAŞKASININ DAİRESİ DE SİZİN DAİRENİZ GİBİ DEĞERLİ VE EŞSİZDİR
UCUZA/KELEPİRE/ÖLÜYE SATILDI TABİRİ YANLIŞTIR, FİYATI PİYASA KADAR SATICININ İHTİYACI/ZAMANI VE/VEYA ALICININ İHTİYACI/ZAMANI BELİRLER
ZAMANINDA YAPILAN SATIŞ DAHA DEĞERLİDİR
PİYASA FİYATININ ÜSTÜNDE SATIŞ YOKTUR YA DA ÇOK NADİRDİR
KİRA FİYATLARI; AİDAT, ENFLASYON VE FAİZ BASKISI ALTINDADIR.
KİRACINIZ PİYASA FİYATINDA ÖDEME YAPIYORSA ARTIŞI DÜŞÜK TUTUN

HAKKIMDA

Şenol Çetinkaya (Nish Adalar Emlak- Yönetici Broker ), 1973 Almanya doğumlu, 1996 Uludağ İşletme mezunu, 2 çocuk babası. 15 yıllık şube müdürlüğü dahil bankacılık geçmişi. 2015 Ekim’den bu yana kurumsal firmalarda başlayan gayrimenkul danışmanlığı.

2018-2019 döneminde, bölgemizde ve özellikle Nish Adalar sitesinde 22 satış ve çok sayıda kiralama performansı. Sitemizde Eşim Hatice Çetinkaya (Nish Adalar Emlak - Gayrimenkul Danışmanı) ile ekip olarak çalışmaktayız.

Yabancı diller : İngilizce (akıcı), Almanca (anlaşabilirim), Tatlı dil ( iyiyimdir)

SİZİN İÇİN YAPTIKLARIM

*Dairenizin ekspertizi

*Satılmasını/kiralanmasını istediğiniz süreye bağlı olarak fiyatlama

*Satışı hızlandıracak öneriler

*Dairenizin fotoğraflanmasını (sahnelenmesini)

*Dairenizin profesyonel yönetmen ile video çekimi ve ilanda yayınlanması satış fiyatında mutabık kalınması ve 6 ay süreyle yetkili olma şartıyla)

*Sosyal medya üzerinden pazarlama

*Bölgedeki diğer emlakçılarla paylaşım (çalışmayı tercih ettiğimiz etik çalışan ofisler ile)

*Kurumsal ve yerel bölge dışı emlakçılar ile işbirliği

*Bölge dışı mülklerinizi çalışma ağım ile fiyatlar, satışı yönetimi

*Vekaletname ile bankalarda ipotek/haciz kaldırılmasına yönelik süreç yönetimi ve danışmanlık